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房产证上只有一人名字 卖房还需要配偶到场么?

2017年08月18日   A08 :晨报周到   稿件来源:新闻晨报  


    晨报记者 沙情奕

  最近,周到君的朋友准备卖房了,房产证上明明只有她一个人的名字,可中介一定要让她先生到场。周到君这朋友的先生常年出差,这不是耽误事儿吗?周到君这朋友急了,上网一查,发现论坛上有同样的问题的人还真不少。
  为了给大家伙儿解开这个谜团,周到君可忙坏了,不仅打了市房产交易中心热线电话962269,还向中原地产、易居研究院智库中心,以及江三角律师事务所的专家和律师们咨询了个遍,所以,靠谱答案来了。

  市房产交易中心热线:只要产证上的人到场

  周到君第一个想到的就是拨打房产交易中心962269热线电话。
  打电话前,周到君还想着,这房子是否属于夫妻共同财产处理时候的程序和要求应该是不一样的。
  但是……电话里的回应完全出乎意料。
  一位男性工作人员斩钉截铁地说,无论哪种情况,只需要房产证上的人来就好了,不需要配偶到场,也不需要配偶出具什么同意书、公证委托之类的。
  真的吗?
  难以置信的周到君,隔了几个小时后,再一次拨打了962269热线电话,这回接电话的是位女性工作人员,答案依旧同上。

  房产中介:配偶需出具声明表示同意

  与市房产交易中心热线咨询不同,周到君分别咨询了两三家房产中介,他们几乎一致表示:
  ●假如这个房子是婚前买的,那么产证上只有你一个人的名字,就不需要配偶干啥了。
  ●假如这个房子是婚后买的,即使产证上只有你一个人的名字,那么交易的时候即便配偶不在场,也要出具一份声明,表示知晓卖房事宜,并无异议。
  当然,他们也坦言,要求配偶出具同意书的事儿,有些是个别区房产交易中心的要求,有些则是中介公司自己出于规避风险的做法。
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,即便房产证只有一个人的情况下,依然是需要配偶同意的。第一、房产证的署名和房产分割没有必然联系,除非这套住房是婚前的。第二、在实践过程中,会出现这样一种情况。比如说一个人拿一套房子去卖,然后卖的时候房价涨了,然后那个人会反悔,然后就说这套房属于夫妻共有财产,妻子不同意,所以这个时候就有纠纷了。所以实际情况是,一般中介机构会要求两人到场。如果不到场,一般就要求有委托书。紧急情况下是先电话沟通,或者视频取证。

  律师:配偶无需到场,但有后患

  江三角律师事务所高级合伙人王国利总算替周到君搞明白了。
  依照《中华人民共和国物权法》第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
  简单地说,房产登记在谁名下,谁就对该房产享有物权。
  而依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
  由此法律规定可以看出,夫妻一方作为房屋的所有权人,就依法享有处分的权利。
  不过,王国利律师也说了,《物权法》的规定还是要和《婚姻法》的相关规定结合起来用,一旦发生纠纷,实践中这个问题各家法院的判决也不一致。
  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条规定:
  ●一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
  ●夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
  因此,根据上述司法解释的规定,夫妻一方未经另一方同意“擅自”将“夫妻共有”房屋出售给第三方(买家),在一定情形下是有效的,但第三人(买家)需要证明“是善意的、支付了合理的对价、并已经办理产权登记手续”,对第三人(买家)举证责任的要求较高。
  所以,在实践中,无论房地产交易中心、房产中介是否要求夫妻另一方出具同意出售的文件,为交易安全考虑,建议第三人,也就是买家,要求卖家夫妻的另一方出具同意出售的文件。

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