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海外买房潮袭来 老外的便宜,哪那么容易占

2014年7月9日   B11:B11-热门话题   稿件来源:申江服务导报  

  韩国济州:买房产换身份,靠谱吗?

    

    “在济州岛购买度假村等房产50万美元以上,五年后无条件移民。”这句广告词不陌生吧?然而,就在近日,济州道新任知事发表言论称,中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”,要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。

    这可急煞了一大群意欲在济州置业换身份的中国房客,“钱都付了,这政策怎么能说变就变!?”与此同时,也有自称了解内幕的业内人士放话称:“韩国人是非常排外的一个民族,即使给了你绿卡,也未必能享受到和韩国当地人同等的待遇,大家一定要谨慎再谨慎。”

    看来,这买房产换身份一事儿,未必靠谱。即使如此,国人赴韩买房的热情依然高涨,80后小章便是其中之一。

    前后三次赴韩看房,小章终于在上周选定了济州海边的泰迪高尔夫别墅。

    小章买的是海景别墅,统共180平方米,每平方米售价3.5万元,总价630万元,“据说买房交50%,十天内拿到韩国绿卡。但是我倒不怎么看重这个,关键是便宜!你想啊,人家是海景房唉,在上海,要想买临近外滩的江景房那是什么价啊?”

    

    美国旧金山:物美价廉,何乐不为?

    

    老江今年六十出头,刚刚退休,却一点儿也没闲着。忙什么呢?忙着同房产中介打交道。

    和同龄人不同,老江特别洋气,最近他关注了一个微信公众号“行东行西”。这是公众号,会动态播报美国房产新闻,海外房产投资等实用咨询。老江边看,边心痒痒。

    老江点开它最近发布的一条资讯“旧金山本周最新房源精选”:

    旧金山,condo,一卧一卫,34.5万美金。这是一个顶层公寓,闹中取静。客厅和卧室都能看到海景。厨房超大,阳光充足……带有私人停车场,物业管理费每月仅150美元。

    老江第一时间在这条消息下留了言:“我要买,比上海便宜!”老江说他是真心想买,“空气好、环境好,关键还便宜,特别适合养老。”

    老江告诉记者,儿子结婚后,自己和老伴本就想着再买套新房子。将上海房产看了个遍,也没有中意的,“看得上的买不起,买得起的不灵光。”海外房产对二老来说就像是个新新世界,充满诱惑,“当然,我们不会冲动购物的,决定之前会找儿子媳妇好好商量。买房子毕竟不是买名牌包,拉一拉卡就了事儿。”

    

    过来人:海外买房风险提示!

    

    海外置业被形容得花好稻好,事实果真如此吗?多位采访对象拿自身经历告诉记者,移民、投资不能一概而论,还请看清雷区,绕道而行。

    风险一:移民政策时时变

    济州房产一事,已经给盲目海外置业的人敲响了警钟:移民政策时时变!而过来人姚小姐对此更是深有感触。其实,姚小姐早在2012年就动了海外买房的念头。那一年,美国房价“企稳”消息频出,中介不停鼓吹EB-5投资移民政策。然而,姚小姐做了很多功课,却发现EB-5投资移民政策并非那么的靠谱,“50万美元的投资门槛不算高,但有朋友告诉我,要解决10位当地人连续5年的就业并不容易。美国人工成本很高,很多走EB-5政策出去的中国人在第二、三年公司就支撑不下去了,关键是养不起高福利政策下的员工。”

    至于这几年特火的“塞浦路斯投资”,优势是只花30万欧元买房,无需居住时限,即可在2个月内获得全家永久居留权。如果8年之内住满5年即可入籍,取得护照后,可自由往返84个国家和地区,“刚想动身考察呢,却传来塞浦路斯金融危机的消息。还好还好,别身份没‘混’上,还丢了存款!”

    风险二:买房易,转手难

    福建人蒋亮在北京从事板材生意,由于限购,他不能投资北京的房产,加上当时许多澳大利亚的开发商都在积极向中国购房人推销海景房,他便在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓,当时总售价为100万澳元,换算成人民币大约是500多万元。

    两年后由于生意上的需要,他急需卖掉投资的房子,却发现有些不妙,“澳大利亚本地人并不喜欢住海景公寓,因为交通不便,配套也不全。最关键的就是中国人和华人太多了。”

    而期待新来的中国买家接盘,也是可遇不可求的。蒋亮不得已只能大幅降价,最终成交的总价只有105万澳元,再扣除这两年交的各种税费,相当于把这些钱白白存放了两年。

    风险三:便宜有便宜的道理

    “千万不要抱着抄底的心态在美国买房!”吴荆告诉记者。

    底特律的房子都白菜价了,但白给也不敢要啊。当地治安不好,犯罪率又高。如果你买了房子,万一房子被坏人点了影响邻居生活,房主难逃干系。

    还有那些并不了解当地环境,就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的,一旦房子在出租过程中出现任何问题,全得由房主负责。尽管不同州的法律不尽相同,但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国,房子漏水了或者出毛病了,房主没有及时修缮,等到的就是法院的传票。

    对话专家

    受访者:东西方美国置业顾问有限公司(EWPA)董事SamVanHorebeek(后简称Sam)

    

    ·《申》:美国房产在中国市场热不热?

    ·Sam:由于中国房市短期内升值空间小及不稳定因素多,很多投资人已经不再过多关注中国房市,转而将目光移向美国房产市场。目前的美国房产市场对无论是出于自用还是投资用途的买家来说,都是一个绝好时机的投资目标。我们有客户很轻易能通过房产获取8%的年收益,而一些特别地区年收益甚至能达到12%。

    《申》:租赁市场是否活跃?变现能力如何?

    ·Sam:空置率和变现能力关键看城市。美国全·国房屋空置率在4%上下,并在近10年内一直保持着低位,在纽约、西雅图这样的城市甚至更低。导致底空置率的因素有几个:热门城市的房源不足是个主因;同样,较高的信贷要求也使得很多美国本地人无法取得房贷,致使他们不得不租房。至于变现能力,我们这里有一些中国客户非常热衷于购买纽约、旧金山、洛杉矶等地的房产,而这些热门城市房源本身就紧张,在过去两年中房价飙升厉害,而且这种趋势在今后若干年还会持续。只要你手中有房源,只要你有意向出售,总能找到买家,可想而知房产变现的能力。

    ·《申》:对于期望投资移民的购房者,如何把握政策动态?

    ·Sam:目前美国没有任何法律法规限制外籍人士在美国境内购置房产,然而要长期居住在所购买的固定资产中,这些外籍人士需要有效签证或绿卡。也许获取绿卡的最佳方式是参与众所周知的EB-5投资项目。这意味着至少50万美元的个人资产需要投资在商业地产项目上,比如购物中心、酒店等公共设施。投资人对建筑项目的选择至关重要,因为并非所有项目最终都会成功,也就直接影响着投资人最终是否能获得绿卡,甚至是否能收回成本。

    ·《申》:海外买房是否有风险?如何规避?

    ·Sam:在美国买房,如果你没有全盘掌握应该掌握的房产信息,风险是很大的。在网络上搜来的信息很多时候并不可靠,甚至有些完全是误导性的。为了将风险最小化,中国投资人应该及时找一个可靠的“买方中介/顾问”来帮他们避免很多不必要的弯路。买方中介是站在买家立场的中介代理,很多中国投资者误以为所有房屋中介都是“卖家中介”或是根本不知晓有“买家中介”的存在。因此在中国面对美国房产中介时,他们往往致以不信任感,还反而坚持要直接使用在美国当地的那些保护卖家利益的中介。其实,美国房产交易中通常由“买方中介”和“卖方中介”共同承担房产交易事宜,分别确保买卖双方的利益,这一点跟中国房产交易市场是不同的。


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